Cốt Xây Dựng Là Gì? Cách Xác Định Cốt Nền Xây Dựng

Cốt xây dựng là một yếu tố quan trọng bạn cần biết trước khi xây nhà hoặc triển khai công trình. Nếu bạn xác định sai cốt nền hoặc thi công lệch cao độ so với giấy phép, công trình có thể gặp các vấn đề như thoát nước kém, nền thấp dễ ngập, phát sinh tranh chấp và thậm chí bị xem là xây sai nội dung giấy phép. Bài viết dưới đây của ZAVAK giúp bạn hiểu đúng cốt xây dựng là gì, cách đọc cốt trong giấy phép, cách xác định cốt nền ngoài thực tế và những lưu ý quan trọng để tránh sai sót.

1. Hiểu Về Cốt Xây Dựng Là Gì?

1.1. Cốt xây dựng là gì?

Theo Luật Xây dựng 2014 (đã được sửa đổi, bổ sung), cốt xây dựng (hay còn gọi là cốt nền xây dựng) được hiểu là cao độ xây dựng tối thiểu bắt buộc phải tuân thủ, được lựa chọn phù hợp với quy hoạch về cao độ nền và thoát nước mưa.

Cốt xây dựng hiểu đơn giản là “chiều cao nền tối thiểu” phù hợp với quy hoạch và khả năng thoát nước. Đây là lý do vì sao cốt xây dựng không chỉ là kỹ thuật, mà còn là một tiêu chí quản lý trật tự xây dựng.

Trong tiếng Anh, “cốt xây dựng” thường được diễn đạt theo nghĩa construction elevation hoặc minimum construction level (tùy ngữ cảnh bản vẽ và hồ sơ thiết kế).

1.2. Quy định về cốt nền xây dựng cần tuân thủ

Thực tế, cốt xây dựng công trình thường đã được thể hiện ngay trong giấy phép xây dựng, như một thông tin bắt buộc.

Tuy nhiên, cốt xây dựng không được ghi rõ ràng với chữ “cốt xây dựng” mà thường được thể hiện thông qua những thông số như:

• Cao độ nền xây dựng.
• Cao độ sàn tầng trệt.
• Cao độ ±0.000.
• Các ghi chú về cao độ so với mốc chuẩn khu vực hoặc mặt đường hiện hữu.

Vì vậy, có rất nhiều trường hợp người thi công không nhận biết rõ và làm sai, do không quy đổi đúng từ giấy tờ ra mốc thực địa.

Ngoài Luật Xây dựng, việc xác lập cao độ nền và tổ chức thoát nước còn liên quan đến nhóm quy chuẩn quy hoạch và hạ tầng kỹ thuật, điển hình như QCVN 01:2021/BXD về Quy hoạch xây dựng và các quy chuẩn hạ tầng kỹ thuật (thoát nước, đường đô thị…).

2. Cách Xác Định Và Tính Cốt Nền Xây Dựng

2.1. Cách xác định cốt nền xây dựng

Việc xác định cốt nền xây dựng cần được thực hiện trước khi san nền và đổ móng. Dưới đây là 4 bước cụ thể để bạn xác định được cốt nền xây dựng:

• Bước 1: Xác định cốt xây dựng theo giấy phép. Trước hết, bạn cần xác định đúng cốt xây dựng theo giấy phép vì đây là mốc pháp lý quan trọng để đối chiếu. Luật đã quy định cốt xây dựng là một nội dung thuộc giấy phép, nên nếu thi công lệch, rủi ro sẽ bị đánh giá là sai phép.
• Bước 2: Đối chiếu với bản vẽ thiết kế. Bạn cần đối chiếu với bản vẽ thiết kế để hiểu cách quy ước cao độ. Thông thường trong bản vẽ, mốc ±0.000 hay được dùng làm “mốc chuẩn nội bộ” của công trình (thường quy ước tại sàn tầng trệt hoàn thiện hoặc một vị trí quy ước khác tùy bộ hồ sơ). Từ mốc đó, bản vẽ sẽ thể hiện các cao độ liên quan như nền, sân, bậc tam cấp, cốt đường, cốt thoát nước…
• Bước 3: Chốt mốc ngoài thực địa – bước quan trọng mà nhiều công trình hay bỏ qua. Để đưa con số trên giấy ra công trường, đơn vị kỹ thuật thường phải bám theo một mốc cao độ chuẩn tại khu vực (mốc địa phương hoặc mốc được bàn giao, hoặc mốc lưới cao độ).
• Bước 4: Kiểm tra và chốt mốc tại khu vực sẽ thi công. Từ cốt xây dựng và điều kiện thực tế khu đất (mặt đường hiện hữu, vỉa hè, nguy cơ ngập, đấu nối thoát nước), bạn mới quyết định cốt nền xây dựng sao cho vừa đúng giấy phép vừa tối ưu công năng sử dụng lâu dài. Một cách hiểu dễ nhớ là: cốt nền phải đủ cao để thoát nước, nhưng cũng phải phù hợp quy hoạch và các quy định cao độ của khu vực theo quy chuẩn quy hoạch.

2.2. Cách tính cốt nền xây dựng trong công trình

Sau khi xác định được cốt xây dựng theo giấy phép và hiểu mốc ±0.000 trong bản vẽ, bước tiếp theo là tính cốt nền xây dựng để thi công thực tế. Về nguyên tắc, cốt nền xây dựng cần đảm bảo thoát nước tốt, hạn chế nước tràn từ đường vào nhà và vẫn tuân thủ cao độ cho phép của khu vực. Vì vậy, trong thực tế kỹ thuật, nhiều công trình thường thiết lập cốt nền theo hướng lấy mốc đường hoặc vỉa hè hiện hữu (hoặc mốc hoàn thiện đã xác định) làm điểm tham chiếu, sau đó nâng nền lên một khoảng “chênh lệch an toàn” phù hợp với điều kiện hạ tầng và khoảng lùi.

Dưới đây là một số độ “chênh lệch an toàn” bạn có thể tham khảo:

• Tiếp giáp vỉa hè hoàn thiện: Cốt nền tầng trệt thường được làm cao hơn mặt vỉa hè hoàn thiện khoảng 20cm – 25cm. Khoảng chênh này được dùng để tạo bậc, tạo dốc thoát nước sân và giảm nguy cơ nước tạt, nước tràn khi mưa lớn, đặc biệt ở khu đô thị có hạ tầng thoát nước theo vỉa hè.
• Tiếp giáp đường chưa hoàn thiện (đường đất, đường cấp phối, hoặc tuyến đường dự kiến nâng cốt trong tương lai), cốt nền thường phải tính cao hơn, phổ biến khoảng 40cm – 47cm so với mặt đường hiện hữu tại thời điểm khảo sát. Mục tiêu của khoảng này là tránh tình trạng nền nhà lại thấp sau khi hoàn thiện đường, gây ngập hoặc phải nâng nền về sau.
• Khoảng lùi dưới 3m: Cốt nền thường phải tính kỹ hơn vì khu vực sân trước ngắn, khó tạo độ dốc thoát nước đủ dài. Do đó, khoảng chênh lệch nền so với mốc đường hoặc vỉa hè thường được thiết lập cao hơn, tham khảo khoảng 40cm – 50cm.
• Khoảng lùi trên 3m: không bị hạn chế: Với trường hợp này, khả năng tổ chức độ dốc thoát nước thuận lợi hơn do có chiều dài sân lớn, nên chênh lệch cốt nền thường không bị cố định cứng. Lúc này, cốt nền sẽ được quyết định linh hoạt theo địa hình thực tế, hướng thoát nước, vị trí hố ga, cao độ sân, và đặc biệt là các mốc cao độ trong giấy phép và bản vẽ được duyệt.

3. Những Lưu Ý Để Tránh Sai Cốt Nền Xây Dựng Công Trình

Sai cốt nền không chỉ gây bất tiện sử dụng (nước tràn vào nhà, sân dốc ngược, thoát nước kém), mà còn có thể kéo theo rủi ro pháp lý khi cơ quan quản lý kiểm tra trật tự xây dựng. Bởi vì cốt xây dựng là một nội dung thuộc giấy phép xây dựng, nên việc thi công sai có thể bị xem là sai nội dung giấy phép.

Để hạn chế sai cốt nền, hãy lưu ý một số nguyên tắc dưới đây:

• Luôn đối chiếu giấy phép xây dựng, đọc đúng cốt trong giấy phép và bản vẽ.
• Chốt mốc cốt cao độ ngoài thực địa rõ ràng trước khi san nền và đổ móng.
• Không thay đổi cốt nền tùy ý, không lấy nhà bên cạnh làm chuẩn.
• Cần tính toán đến các yếu tố thoát nước và sử dụng công năng lâu dài.

Thực tế cho thấy, nhiều lỗi sai xảy ra vì chủ nhà không yêu cầu chốt mốc ngay từ đầu, đến khi lên tường mới phát hiện nền đã thấp hoặc cao không phù hợp. Khi này, chi phí để chỉnh sửa gần như luôn cao hơn chi phí làm đúng từ đầu.

4. Phân Biệt Cốt Xây Dựng Với Cốt San Nền

Trong thi công, “cốt” thường bị hiểu lầm với cốt san nền vì đều liên quan đến cao độ nhưng bản chất và mục đích hoàn toàn khác nhau. Hiểu đúng sự khác biệt này giúp bạn tránh lỗi phổ biến như lấy cốt san nền làm cốt nền hoàn thiện, dẫn đến nền nhà thấp, khó thoát nước hoặc thi công lệch so với hồ sơ:

Tóm lại, cốt xây dựng là mốc bắt buộc để công trình được phép đặt đúng chỗ, đúng cao độ theo quản lý xây dựng, còn cốt san nền là mốc kỹ thuật để tạo mặt bằng thi công.

Như vậy, bài viết trên đã giúp bạn hiểu rõ cốt xây dựng (hay cốt nền xây dựng), các quy định, cách tính cốt nền cũng như những lưu ý bạn cần biết trước khi bắt đầu xây dựng công trình. Việc hiểu đúng cốt xây dựng là gì chính là bước nền tảng để thi công đúng giấy phép, đúng quy hoạch và hạn chế rủi ro khi ngập, thoát nước kém hoặc bị đánh giá sai quy định trong giấy phép.