Quy Định Điều Chỉnh Giấy Phép Xây Dựng Mới Nhất

Trong thực tế thi công, việc thay đổi thiết kế là điều gần như không thể tránh khỏi. Tuy nhiên, nếu không thực hiện đúng quy định điều chỉnh giấy phép xây dựng, chủ đầu tư có thể bị đình chỉ thi công, xử phạt hoặc buộc tháo dỡ phần sai phạm. ZAVAK sẽ giúp bạn cập nhật các quy định cũng như hồ sơ, thông tin liên quan đến điều chỉnh giấy phép xây dựng mới nhất trong bài viết dưới đây.

1. Quy Định Về Hồ Sơ Điều Chỉnh Giấy Phép Xây Dựng Theo Điều 98 Luật Xây Dựng

Theo Nghị định số 175/2024/NĐ-CP, việc điều chỉnh giấy phép xây dựng được thực hiện theo Điều 98 Luật Xây dựng 2014.

1.1. Nội dung chính của Điều 98 về điều chỉnh giấy phép xây dựng

Đây là căn cứ pháp lý quan trọng nhất, quy định rõ khi nào bắt buộc phải xin điều chỉnh giấy phép. Cụ thể nội dung điều 98 Luật Xây dựng 2014 nội dung như sau:

Điều 98. Điều chỉnh giấy phép xây dựng

1.Trong quá trình xây dựng, trường hợp có điều chỉnh thiết kế làm thay đổi một trong các nội dung dưới đây thì chủ đầu tư phải đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng:

a) Thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài của công trình đối với công trình trong đô thị thuộc khu vực có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

b) Thay đổi một trong các yếu tố về vị trí, diện tích xây dựng; quy mô, chiều cao, số tầng của công trình và các yếu tố khác ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính;

c) Khi điều chỉnh thiết kế bên trong công trình làm thay đổi công năng sử dụng làm ảnh hưởng đến an toàn, phòng, chống cháy, nổ, bảo vệ môi trường.

2. Hồ sơ đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng gồm:

a) Đơn đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng;

b) Bản chính giấy phép xây dựng đã được cấp;

c) Bản vẽ thiết kế liên quan đến phần điều chỉnh so với thiết kế đã được cấp giấy phép xây dựng;

d) Báo cáo kết quả thẩm định và văn bản phê duyệt thiết kế điều chỉnh (trừ nhà ở riêng lẻ) của chủ đầu tư, trong đó phải có nội dung về bảo đảm an toàn chịu lực, an toàn phòng, chống cháy, nổ, bảo vệ môi trường.

Bản chất của điều luật này là: bất kỳ thay đổi nào ảnh hưởng đến quy hoạch, kết cấu hoặc an toàn công trình đều phải xin điều chỉnh lại giấy phép, không được tự ý thi công theo thiết kế mới.

1.2. Các trường hợp được điều chỉnh giấy phép xây dựng

Trong quá trình thi công, không phải mọi thay đổi đều phải thực hiện thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 98 Luật Xây dựng, chủ đầu tư bắt buộc phải đề nghị điều chỉnh giấy phép khi việc điều chỉnh thiết kế làm thay đổi các yếu tố có tính chất quản lý hoặc ảnh hưởng đến an toàn công trình. Cụ thể, các trường hợp phải thực hiện điều chỉnh giấy phép xây dựng bao gồm:

• Thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài đối với công trình thuộc khu vực đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc
• Thay đổi vị trí xây dựng, diện tích xây dựng, quy mô công trình, chiều cao hoặc số tầng
• Điều chỉnh các yếu tố liên quan đến kết cấu chịu lực chính của công trình
• Thay đổi công năng sử dụng của công trình có ảnh hưởng đến an toàn, phòng cháy chữa cháy hoặc bảo vệ môi trường

Như vậy, nguyên tắc cốt lõi cần lưu ý là: Nếu việc điều chỉnh thiết kế làm thay đổi các nội dung đã được cấp phép hoặc ảnh hưởng đến quy hoạch, kết cấu và an toàn công trình, thì bắt buộc phải thực hiện thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng trước khi tiếp tục thi công.

1.3. Điều kiện để được điều chỉnh giấy phép xây dựng

Việc điều chỉnh giấy phép xây dựng không chỉ phụ thuộc vào nhu cầu của chủ đầu tư mà còn phải đáp ứng các điều kiện pháp lý theo quy định. Cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét hồ sơ dựa trên các tiêu chí sau:

• Nội dung điều chỉnh phải phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị hoặc thiết kế đô thị đã được phê duyệt
• Không vi phạm chỉ giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ và các quy định về mật độ xây dựng
• Bảo đảm an toàn kết cấu công trình, không gây ảnh hưởng đến công trình lân cận
• Không thuộc trường hợp công trình đang bị xử lý vi phạm trật tự xây dựng

Trong trường hợp công trình đã có hành vi xây dựng sai phép hoặc vi phạm trước đó, cơ quan quản lý có thể không chấp thuận điều chỉnh mà yêu cầu xử lý vi phạm theo quy định hiện hành.

2. Hồ Sơ Đề Nghị Điều Chỉnh Giấy Phép Xây Dựng Gồm Những Gì?

Đây là nội dung nhiều chủ đầu tư thường làm sai hoặc thiếu sót, dẫn đến hồ sơ bị trả lại nhiều lần. Theo Khoản 2, Điều 62 Nghị định số 175/2024/NĐ-CP, thành phần hồ sơ điều chỉnh giấy phép xây dựng được quy định cụ thể như sau:

• 01 Đơn đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng theo Mẫu số 02 Phụ lục II Nghị định số 175/2024/NĐ-CP;
• 01 Bản chính giấy phép xây dựng kèm theo hồ sơ bản vẽ đã được cấp kèm theo giấy phép xây dựng;
• 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng trong hồ sơ thiết kế xây dựng điều chỉnh triển khai sau thiết kế cơ sở được phê duyệt theo quy định của pháp luật;
• 01 Báo cáo kết quả thẩm định và văn bản phê duyệt thiết kế xây dựng điều chỉnh (trừ nhà ở riêng lẻ) của chủ đầu tư, trong đó phải có nội dung về bảo đảm an toàn chịu lực, an toàn phòng, chống cháy, nổ, bảo vệ môi trường; kèm theo các hồ sơ theo quy định khác  tương ứng với phần điều chỉnh thiết kế;
• 01 Giấy tờ hợp pháp về đất đai (chỉ yêu cầu trong trường hợp việc điều chỉnh làm thay đổi diện tích sử dụng đất hoặc mục đích sử dụng đất của công trình). 

Hiểu một cách đơn giản, cơ quan quản lý sẽ dựa vào bộ hồ sơ này để so sánh giữa thiết kế đã được cấp phép và phần điều chỉnh. Vì vậy, phần thay đổi phải được thể hiện rõ ràng, đầy đủ và đúng quy định, nếu không hồ sơ rất dễ bị yêu cầu bổ sung hoặc bị từ chối.

3. Thủ Tục Và Thời Gian Xin Điều Chỉnh Giấy Phép Xây Dựng

Khi thực hiện điều chỉnh giấy phép xây dựng, nhiều chủ đầu tư không rõ quy trình cụ thể và thời gian xử lý, dẫn đến bị động trong quá trình thi công. Theo hướng dẫn từ Cổng dịch vụ công quốc gia và Điều 102 Luật Xây dựng, quy trình được thực hiện theo các bước sau:

• Nộp hồ sơ: Chủ đầu tư nộp hồ sơ tại Trung tâm phục vụ hành chính công cấp xã nơi có công trình, hoặc nộp trực tuyến hoặc nộp qua dịch vụ bưu chính.
• Thẩm định hồ sơ: Trong vòng 07 ngày làm việc kể từ khi tiếp nhận, cơ quan có thẩm quyền sẽ kiểm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa hợp lệ, cơ quan sẽ thông báo 01 lần bằng văn bản để yêu cầu bổ sung.
• Bổ sung hồ sơ (nếu có): Trong trường hợp hồ sơ vẫn chưa hợp lệ, cơ quan sẽ hướng dẫn bổ sung trong vòng 05 ngày làm việc. Nếu vẫn không đáp ứng, trong vòng 03 ngày làm việc tiếp theo, cơ quan sẽ thông báo từ chối điều chỉnh,nêu rõ lý do.
• Lấy ý kiến cơ quan liên quan: Cơ quan cấp phép sẽ gửi văn bản lấy ý kiến các cơ quan quản lý liên quan (nếu cần). Thời gian lấy ý kiến tối đa là 12 ngày. Nếu quá thời hạn mà không có phản hồi thì được xem là đồng ý.
• Cấp điều chỉnh giấy phép xây dựng: Sau khi hồ sơ hợp lệ, thời gian cấp điều chỉnh giấy phép xây dựng không quá 20 ngày (hoặc 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ).

4. Lệ Phí Điều Chỉnh Giấy Phép Xây Dựng

Theo quy định áp dụng tại cơ quan hành chính, lệ phí điều chỉnh giấy phép xây dựng được thống nhất trên cổng thông tin dịch vụ công như sau:

• Nộp hồ sơ (trực tiếp, trực tuyến hoặc qua bưu chính): không thu phí (0 đồng)
• Khi được cấp điều chỉnh giấy phép xây dựng: Lệ phí theo quy định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, ví dụ 10.000 đồng/lần

5. Giấy Phép Xây Dựng Được Điều Chỉnh Mấy Lần?

Trong khoản 1 Điều 98 – Luật Xây dựng 2014 chỉ quy định:

“Giấy phép xây dựng được điều chỉnh khi có thay đổi về thiết kế xây dựng so với nội dung giấy phép đã được cấp”

Điều luật và các văn bản hiện hành chỉ quy định về điều kiện được điều chỉnh, chưa có quy định về số lần điều chỉnh. Vì vậy, bạn có thể điều chỉnh nhiều lần, miễn là mỗi lần đều hợp pháp và được phê duyệt trước khi thi công.

Việc hiểu rõ quy định điều chỉnh giấy phép xây dựng giúp bạn tránh được các rủi ro như bị xử phạt, đình chỉ hoặc buộc tháo dỡ công trình. Hy vọng bài viết trên đây của ZAVAK giúp bạn hiểu rõ được về các quy định cũng như thông tin liên quan đến việc điều chỉnh giấy phép xây dựng.